Визначення меж інженерних мереж МКД

1. Зміна кордонів за згодою власників.
2. Акти розмежування.
3. Безхазяйні мережі.
4. Встановлюємо кордони інженерних мереж згідно із законом.
5. Визнання судом умови договору про встановлення меж мереж нікчемним.

У нашу компанію за юридичною допомогою звертаються виконавці комунальних послуг з різних регіонів країни при виникненні суперечок з РСО в процесі укладення та виконання договорів. Велика частина суперечок виникає щодо визначення точок поставки відповідного ресурсу і кордонів експлуатаційної відповідальності за договором. З метою скорочення втрат на мережах РСО прагнуть встановити точку поставки якнайдалі від кінцевого споживача, що абсолютно невигідно для іншої сторони договору, оскільки крім втрат на керуючого МКД покладається ще й тягар утримання таких інженерних мереж.

Використовуючи накопичений досвід у подібних справах, розглянемо спосіб законного визначення точок поставки і кордонів експлуатаційної відповідальності сторін. Завдяки недавньому визначенням ВС РФ це стало можливим і в сенсі вже укладених договорів.

в Правилах організації теплопостачання (затверджені Постановою Уряду РФ від 08.08.2012 № 808);

в Правилах гарячого водопостачання (затверджені Постановою Уряду РФ від 29.07.2013 № 642);

в Правилах поставки газу для забезпечення комунально-побутових потреб громадян (затверджені Постановою Уряду РФ від 21.07.2008 № 549);

в Основних положеннях функціонування роздрібних ринків електричної енергії (затверджені Постановою Уряду РФ від 04.05.2012 № 442).

Незважаючи на те, що в перерахованих законодавчих актах поняття точки поставки та кордонів балансової належності та експлуатаційної відповідальності розрізняються, їх суть все ж зводиться до наступного.

Точка поставки - місце виконання зобов'язань РСО, яке розташовується в місці установки ОПУ, а при його відсутності - на межі балансової належності.

Межа балансової належності - межа розділу мереж за ознакою власності.

Межа експлуатаційної відповідальності - межа розділу мереж за ознакою покладання тягаря змісту, яка проходить по межі балансової належності, якщо сторони договору не погодили інше.

Зміна кордонів за згодою власників.

Положення ЖК РФ, Правила надання комунальних послуг, а також Правила утримання спільного майна регулюють взаємовідносини за договором ресурсоснабженія, оскільки він полягає виконавцем комунальних послуг з РСО з метою надання комунальних послуг громадянам. Відповідно до ЖК РФ за договором управління МКД виконавець несе відповідальність перед власниками за утримання спільного майна в будинку.

До складу спільного майна власників приміщень у МКД входять в тому числі інженерні комунікації, що знаходяться всередині будинку (п. 5 - 7 Правил утримання спільного майна) або за його межами на земельній ділянці, що входить до складу спільного майна в МКД (пп. «Ж» п. 2 Правил утримання спільного майна), і призначені для обслуговування даного будинку.

Відповідно до п. 7 Правил утримання спільного майна ОПУ встановлюється на кордоні мереж, що входять до складу спільного майна власників приміщень у МКД, і відноситься до загального майна.

Згідно п. 8 Правил утримання спільного майна зовнішнім кордоном мереж, що входять до складу спільного майна, є зовнішня межа стіни МКД, а кордоном експлуатаційної відповідальності при наявності ОПУ відповідного комунального ресурсу - місце з'єднання лічильника з відповідною інженерною мережею МКД. Угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РСО може бути встановлена ​​інша межа експлуатаційної відповідальності.

Отже, межа балансової належності - це зовнішня межа стіни МКД або межа земельної ділянки в разі, коли межі ділянки визначені на підставі даних державного кадастрового обліку і коли інженерні мережі, що знаходяться в межах цієї земельної ділянки, обслуговують виключно один будинок. Межа балансової належності одночасно є кордоном експлуатаційної відповідальності, якщо власники приміщень не встановили іншу кордон.

Місце установки ОПУ - межа мереж, що входять до складу спільного майна в МКД.

Відмінності є відносно зовнішнього кордону мереж газопостачання: це місце з'єднання першого запірного пристрою з зовнішньої газорозподільної мережі.

Таким чином, змінити кордони експлуатаційної відповідальності РСО може тільки за згодою з власниками приміщень в МКД, які підписали акти розмежування експлуатаційної відповідальності з межами, що виходять за межі балансової належності (або прийняли дане рішення).

Акти розмежування.

Межі експлуатаційної відповідальності та балансової належності встановлюються сторонами при укладенні договору і визначають, які ділянки інженерного обладнання буде обслуговувати виконавець комунальних послуг. Рекомендуємо виконавцям щоб уникнути суперечок в процесі виконання договору з РСО підписувати названі акти на етапі укладання договору. При цьому необхідно враховувати наступне.

Акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності підписуються сторонами в процесі технологічного приєднання мереж споживача до мереж РСО, вони також можуть бути підписані (при відсутності раніше складених актів) в процесі укладення договору з РСО.

Відповідно до Постанови Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 ОМСУ повинні визначити межі земельної ділянки, що відноситься до загального майна будинку, по кожному МКД. Межі земельної ділянки, що входить до складу спільного майна в МКД, визначають межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності, які повинні фіксуватися у відповідних актах з РСО. Отже, якщо межі земельної ділянки більше площі МКД, утримання інженерних комунікацій, що проходять по даній земельній ділянці, покладається на КК на підставі договору управління.

Якщо відносно земельної ділянки не проведено державний кадастровий облік, межею балансової належності мереж є зовнішня стіна МКД.

Безхазяйні мережі.

Досить часто інженерні мережі не входять в зону відповідальності жодної сторони договору ресурсоснабженія, тобто є безхазяйними. На кого покладається обов'язок по обслуговуванню даних мереж і оплату втрат комунальних ресурсів в них?

Згідно з чинним законодавством, якщо ділянка мереж між мережами МКД і мережами РСО є безхазяйним, при встановленні тарифу для РСО враховуються витрати на утримання, ремонт і експлуатацію даної ділянки мереж. Про це йдеться:

в Федеральному законі від 27.07.2010 № 190-ФЗ «Про теплопостачання» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);

в Федеральному законі від 07.12.2011 № 416-ФЗ «Про водопостачанні та водовідведенні» (ч. 5, 6 ст. 8);

в Федеральному законі від 26.03.2003 № 35-ФЗ «Про електроенергетику» (ч. 4 ст. 28).

Покладати на споживачів і виконавців комунальних послуг втрати комунальних ресурсів на безхазяйне ділянках мереж незаконно. Такий висновок щодо втрат електроенергії був зроблений в Рішенні ВАС РФ від 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

Встановлюємо кордони інженерних мереж згідно із законом.

при укладенні договору з РСО.

Ідеальним варіантом для керівника МКД є встановлення законних меж експлуатаційної відповідальності при укладанні договору з РСО. Але як цього досягти, якщо РСО наполягає на інших кордонах відповідальності? Керуючому не слід поспішати підписувати акти розмежування експлуатаційної відповідальності на незаконних умовах.

Відповідно до цивільного законодавства договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору енергопостачання законодавець відніс також умова про кордон експлуатаційної відповідальності. Дана умова узгоджується сторонами шляхом підписання акту розмежування експлуатаційної відповідальності.

Отже, якщо РСО пропонує до висновку договір з актом розмежування експлуатаційної відповідальності, в якому кордони виходять за межі спільного майна власників приміщень у МКД, необхідно підписати такий договір з протоколом розбіжностей щодо меж відповідальності. У протоколі розбіжностей потрібно вказати умову про межі експлуатаційної відповідальності з посиланням на п. 8 Правил утримання спільного майна: межа експлуатаційної відповідальності проходить по зовнішній межі стіни МКД (межі земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності власників приміщень в будинку).

При розгляді спорів про врегулювання розбіжностей при укладенні договорів енергопостачання суди стверджують такі контракти щодо умов про межі експлуатаційної відповідальності. Прикладами з практики можуть служити постанови АС ВВО від 19.11.2015 у справі № А29-10092 / 2014 року, АС ЗСО від 09.11.2015 у справі № А75-1441 / 2015 року, АС СКО від 11.12.2015 у справі № А25-953 / 2014 .

якщо в договорі з РСО кордону мереж не узгоджені.

Якщо сторони не звернулися до суду про врегулювання розбіжностей при укладенні договору ресурсоснабженія і протокол розбіжностей залишився підписаним РСО, при виникненні суперечок щодо обсягів поставлених ресурсів і кордонів відповідальності договір не буде визнаний судом неукладеним, так як умова про межі експлуатаційної відповідальності може бути врегульовано законом.

У Постанові Президії ВАС РФ від 07.09.2010 № 3409/10 суд прийшов до висновку, що відсутність узгодженого сторонами акту розмежування балансової належності не може свідчити про неукладення сторонами договору. При відсутності акту розмежування експлуатаційної відповідальності сторін межа експлуатаційної відповідальності встановлюється за балансовою належністю, а остання визначається за ознакою власності.

якщо в договорі з РСО встановлено межі мереж не по закону.

Як правило, договір укладається на певний термін і вважається пролонгованим на тих же умовах, якщо жодна зі сторін не заявить в певні терміни про свій намір укласти договір на нових умовах.

У порядку, встановленому договором ресурсоснабженія, виконавець комунальних послуг має право заявити про розірвання договору та укладення нового договору на інших умовах. У новому договорі він зможе добитися погодження меж в запропонованій ним редакції (при необхідності - в судовому порядку).

Визнання судом умови договору про встановлення меж мереж нікчемним.

Тепер розглянемо варіант, коли при укладенні договору з РСО в актах розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності були узгоджені кордону, що виходять за межі спільного майна власників приміщень у МКД, і в процесі виконання договору у сторін виник спір про оплату теплових втрат.

Ухвалою ВС РФ від 21.12.2015 по справі № 305-ЕС15-11564 [1] справа була направлена ​​на новий розгляд до суду першої інстанції з рекомендаціями встановити, чи було волевиявлення власників приміщень у МКД на перенесення межі балансової належності за межі зовнішнього кордону стіни МКД і зміна складу загального майна.

При новому розгляді справи суд першої інстанції встановив протиріччя акта розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності імперативним нормам права, а також відсутність рішення власників про віднесення спірної ділянки інженерних мереж до загального майна. Договір з РСО в частині акта розмежування експлуатаційної відповідальності був визнаний нікчемним, РСО було відмовлено у стягненні втрат з КК щодо спірного ділянці мереж.

Арбітражні суди при розгляді подібних суперечок вже використовують дане визначення Верховного Суду і приймають рішення про покладання на РСО тягаря утримання та обслуговування інженерних мереж за межами спільного майна власників приміщень у МКД, а також обов'язку сплачувати втрати на таких мережах. Наприклад, в постановах Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 20.04.2016 у справі № А72-9399 / 2015 року, П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 05.04.2016 у справі № А53-23569 / 2014 року, Рішенні Арбітражного суду Ульяновської області від 27.01.2016 у справі № А72-9399 / 2015 арбітри при прийнятті судових актів посилалися на вищезгадану ухвалу ВС РФ.

* * *

Точки поставки комунальних ресурсів (незалежно від наявності або відсутності ОПУ) повинні знаходитися на межі балансової належності, яка проходить по межі спільного майна власників приміщень у МКД.

Межа експлуатаційної відповідальності проходить по межі балансової належності, якщо інша межа не узгоджена сторонами договору ресурсоснабженія у відповідному акті і якщо немає рішення власників про перенесення кордону.

Погоджувати кордону інженерних мереж найпростіше в процесі укладення договору, в тому числі в суді.

Умови укладеного договору та підписаних актів розмежування, що суперечать обов'язковим для сторін договору ресурсоснабженія правилам, є нікчемною при відсутності рішення власників приміщень у МКД про встановлення інших кордонів загального майна в МКД.

[1] Винесено за позовом теплопостачальної організації до КК про стягнення втрат в ділянці мережі від місця установки ОПУ (точки введення трубопроводу в МКД) до межі балансової належності, визначеної в акті розмежування як точка виведення (врізки) трубопроводу з теплоносієм від ЦТП.