Угода на купівлю квартири: аванс і укладення договору

1. внесення авансу
2. після авансу
3. Документи для угоди
4. Якщо напередодні угоди вам підняли ціну
5. Складаємо договір купівлі-продажу

зміст:

Ріелтор з 16-річним стажем роботи Сергій Тихоненко та юрист і практикуючий ріелтор Ганна Моісеєва розповідають, які документи необхідні, які підводні камені вас чекають і як себе максимально убезпечити на всіх етапах угоди.

До змісту

внесення авансу

Домовилися з продавцем про ціну? Наступний етап - внесення авансу і підписання авансового договору. Зустріч з контрагентами краще призначити на яку купує квартирі, щоб у вас була можливість ще раз оглянути її і виявити щось раніше згаяне.

Ріелтор продавця може запропонувати вам укласти договір завдатку. Сенс його в тому, що в разі вашої відмови від угоди ви цей завдаток втрачаєте. А в разі відмови продавця - він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. Крім того, згідно із законом сторона, яка відмовилася від угоди, відшкодовує другій стороні збитки, що зазнали.

Ми не рекомендуємо укладати договір завдатку, оскільки покупцеві він невигідний. Завжди є ймовірність того, що ваша ситуація зміниться: банк не схвалить цю квартиру, терміново потрібні гроші і т. П. Тому краще все-таки мати можливість забрати свій аванс.

Шанси, що продавець передумає, теж є, але вони менше. Якщо людина вже вирішив продавати, він продає. У будь-якому випадку вам буде дуже важко змусити продавця повернути завдаток у подвійному розмірі. Продавці в більшості своїй - люди дуже скупі. Чужі гроші вони ще здатні віддати, а ось свої кревні - ні за що! Тільки через суд, а це ціла епопея.

Зрозуміло, працюючи на продавця, ми як раз намагаємося укласти договір завдатку, щоб тримати покупця на гачку і не дати угоді зірватися. А працюючи на покупця, вибираємо договір авансу. Для покупця завдаток хороший на зростаючому ринку, коли важливо зафіксувати ціну і перешкодити продавцеві «переметнутися» до іншого покупця. А за часів стагнації, як зараз, зручніше аванс.

Хоча і в договорі авансування можуть бути передбачені різні умови розірвання. Іноді це повна свобода: будь-яка сторона може в будь-який момент розірвати договір, гроші повертаються, тема закрита. Сенс такого договору незрозумілий.

По суті, ніяких зобов'язань він не створює, але покупцеві може бути зручний. Іноді можуть бути передбачені штрафи за відмову від угоди без поважної причини. Природно, санкції повинні бути двосторонніми: якщо відмовився покупець, він втрачає весь аванс або його частина, якщо відмовився продавець - повертає аванс плюс виплачує штраф. Список поважних причин може бути відкритим або чітко обмеженим. Загалом, як домовитеся.

До підписання договору необхідно обговорити і вирішити з продавцем ряд важливих питань:

• В який термін ви готові здійснити операцію? Правда, термін цей буде, як в кримінальному праві, умовним. Завжди треба мати на увазі, що термін може затягнутися через збору продавцем документів, через зволікання з оформленням іпотеки, через хворобу учасника угоди і т. П. Якщо продавець і покупець діють без ріелтора, це теж, як правило, серйозно затягує терміни укладання угоди.
• В який термін продавець і його сім'я випишуться з квартири (так зване «юридичне звільнення»)?
• Коли відбудеться «фізичне звільнення» квартири? Іншими словами, коли мешканці з'їдуть з квартири?
• Що з вмісту квартири буде залишено вам?
• Що з вмісту буде вивезено і в який термін?
• Як буде проводитися оплата? Цілком або частинами? Осередок або акредитив? В якому банку?
• Які документи продавець повинен зібрати до дня угоди?
• Хто буде займатися реєстрацією договору?

Всі ці питання слід обговорити ще на етапі переговорів, але коли забули - вирішите їх перед передачею авансу.

Зазвичай аванс за квартиру складає від 30 000 до 100 000 руб. За дорогу квартиру сума авансу може бути більше. Зрозуміло, ми рекомендуємо покупцям платити якомога менше, а продавцям - просити якомога більше. Ну а далі вже - як домовитеся. У будь-якому випадку авансовий платіж йде в залік вартості квартири, тобто ваші загальні витрати від розміру авансу не залежать.

Ваші основні домовленості щодо угоди фіксуються в авансовому договорі. Його повинен принести на зустріч ріелтор. Природно, якщо ви купуєте без ріелтора, а продавець продає з ріелтором, останній запропонує свій договір, складений на користь продавця. Читайте його уважно і не соромтеся вимагати внесення змін.

Якщо ріелтора ні у кого немає, скачайте текст договору з Інтернету, але обов'язково дайте почитати його фахівцеві (знайомому ріелтору або юристу). Договір може називатися по-різному: «Договір авансування», «Договір передоплати», «Договір бронювання» - це не грає ролі. Насправді у Цивільному кодексі України взагалі немає терміну «аванс». По суті, це просто часткова передоплата, але історично склалося назву «аванс». Пам'ятайте, що назва договору не впливає на його наслідки. Важливо лише зміст - «істота договору».

Отже, в договорі авансування повинні бути вказані:

1. точна адреса квартири;
2. ціна продажу квартири;
3. дані про учасників договору;
4. дата підписання;
5. термін дії договору;
6. умови розірвання договору та повернення грошей;
7. санкції за недотримання договору.

Все інше - за бажанням.

Крім договору авансування, бажано скласти додаток, в якому докладно фіксується стан квартири на момент підписання документа. Що слід перерахувати в додатку:

• елементи меблів і техніки, яку господарі обіцяють залишити покупцеві;
• існуючі поломки і недоліки квартири;
• опис стану квартири (залізні двері, засклений балкон, марка сантехніки та інше).

Все це бажано підкріпити фотографіями, які також додаються до договору.

Часто агентства нерухомості укладають договір з покупцем на себе (тобто від імені компанії) і аванс беруть собі. Нібито для безпеки і збереження грошей. Окремі великі компанії видають якісь «сертифікати» та «гарантійні листи» на гарному папері з печатками. Насправді ніяких додаткових гарантій це вам не дає. З юридичної точки зору більш правильний договір авансу - укладений між продавцем і покупцем. З практичної точки зору великої різниці немає. Чи довіряєте даному агентству - підписуйте.

Крім договору, необхідно взяти у одержувача авансу рукописну розписку про отримання грошей. Підписаний договір не є доказом передачі грошей! Доказом можуть бути тільки банківські документи (при безготівкових платежах) або рукописна розписка (готівкові розрахунки). У розписці вказуються паспортні дані одержувача, отримана сума і інформація про договір авансу, у виконання якого передано гроші. Підписали? Заплатили? А тепер попрощайтеся зі своїми грошима.

До змісту

після авансу

Звичайно, якщо договір і розписка оформлені правильно, шанси залишитися без грошей невеликі. Але вони є. Якщо угода скасується, а продавець або неохайний ріелтор відмовляться повертати гроші, вам залишиться тільки один шлях - до суду, а це довго, клопітно і малоефективно. Тим більше що ви можете бути самі винні - передумали, знайшли квартиру дешевше ... Тому ми рекомендуємо розглядати аванс як видаткову частину і бути готовими до його втрати.

Чи продовжувати пошуки після внесення авансу? Внесення авансу за квартиру підвищує ваші шанси на її покупку, але не робить їх 100-процентними. Гарантій як і раніше немає.

Чому?

• Угода може зірватися через незалежні від сторін причин. Відмова банку або страхової компанії, проблеми зі збором документів, що розірвалася ланцюжок, стихійне лихо, хвороба або смерть продавця і т. П.
• Угода може зірватися з вини продавця. Змінилися життєві обставини, передумав продавати квартиру, не знайшов варіант для покупки, відклав продаж, підняв ціну ...
• Деякі продавці, отримавши аванс, продовжують показувати квартиру потенційним покупцям, сподіваючись продати подорожче. Буває, що продавець набирає кілька авансів, а потім вже вибирає покупця - найвигіднішого і зручного. Іншим гроші повертаються. Втрачений час? Вибачте, компенсація не передбачена. До речі, не забудьте після виплати авансу подивитися в Інтернеті, чи знято оголошення про продаж квартири? Якщо немає, ввічливо нагадайте продавцеві про його обіцянку припинити продаж.
• А може, ви і самі знайдете більш привабливий варіант? Навіть з урахуванням втраченого авансу це виявиться вигідно. Особливо важливо не припиняти пошуки, якщо ви поспішаєте. Необхідно здійснити операцію протягом місяця? Не покладайтеся на продавця, який клянеться залагодити всі формальності в термін. Шукайте запасний варіант. Деякі покупці дають відразу кілька авансів за різні квартири і чекають: яка операція завершиться швидше? Решту грошей з великою часткою ймовірності будуть втрачені, але зате зекономлено дорогоцінний час!

Якщо ж ви нікуди не поспішаєте і запали саме на цю квартиру - розслабтеся і наберіться терпіння. Переїзд в нову квартиру після внесення авансу може відбутися і через місяць, і через два-три місяці, і через півроку. Таке життя.

До змісту

Документи для угоди

Якщо ви купуєте квартиру в іпотеку, список документів вам пришле банк. Їх більше десятка. Однак від вас в даному випадку потрібно тільки оформити страховку. Всі документи на квартиру і продавців повинен надати сам продавець або його ріелтор. Зазвичай скани документів ріелтор продавця надсилає електронною поштою покупцеві (або його ріелтору), а той перевіряє комплектність і пересилає в банк. Все просто.

Однак не варто повністю покладатися на юристів банку! Вони теж помиляються. І потім, далеко не у всіх банках юристи відповідально ставляться до перевірки документів. У деяких банках стратегія проста. Є страховка титулу? Кредит дадуть. Якщо квартиру ви згодом втратите, страхова компанія погасить банку ваш борг. Чи не погасить? Значить, погасіть ви самі, адже кредитні зобов'язання ніхто не відміняв. Квартири немає, а борг залишається.

Як бачите, банк ризикує набагато менше, ніж ви, так що перевіряти документи на квартиру необхідно незалежно від банківської перевірки. Якщо квартира купується без іпотеки, список необхідних документів скорочується в кілька разів. Для укладення договору і реєстрації переходу права власності вам будуть потрібні всього лише:

1. паспорта продавця і покупця;
2. свідоцтво про право власності продавця;
3. правовстановлюючі документи;
4. заяву на реєстрацію;
5. квитанція про сплату мита;
6. якщо є неповнолітні власники - згода органів опіки на продаж квартири.

Усе! Навіть техпаспорт з недавнього часу не потрібно. Однак, щоб відкинути всі сумніви, рекомендуємо вимагати від продавця додаткові документи. це:

• Виписка з будинкової книги. Видається в паспортному столі або ЄЇРЦ вашого району. У ній фіксуються всі, хто був прописаний у цій квартирі, і причини їх виписки.
• Виписка з Єдиного реєстру цивільних прав (ЕРГП). Видається в органі реєстрації. У ній відображені всі переходи права власності по даній квартирі.
• Довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах. Видається в ЄЇРЦ.
• Техпаспорт. Дозволяє побачити початкову планування квартири і зрозуміти, чи були проведена неузаконена перепланування . Свідоцтво перепланування - червоні лінії в техпаспорті, але їх може і не бути, так що просто звіряємо «офіційну» і реальну планування.
• Нотаріально завірена згода на продаж від чоловіка / дружини продавця або свідоцтво про розлучення.

До змісту

Якщо напередодні угоди вам підняли ціну

На жаль, таке буває. У Москві за пару днів до угоди можуть підняти ціну на 100 000-300 000 руб. З одного боку, в порівнянні з вартістю квартири це не так багато. Таку суму реально зібрати по родичам і друзям за два-три дні. З іншого - руйнуються всі плани. Найсумніше, що ціну перед угодою найчастіше піднімають нечистоплотні ріелтори. Власник квартири може і не підозрювати про таких викрутаси. Варіанти ваших дій:

• Відмовитися від нової ціни. Ви повідомляєте, що готові до покупки тільки на умовах, про які домовилися раніше. Є шанс, що інша сторона проявить розсудливість і угода відбудеться.
• Наполягати на старій ціні. Якщо ви з продавцем уклали авансовий договір, у вас з'являється інструмент тиску. Ви маєте право подати в суд позов про примушення продавця до укладення договору купівлі-продажу на умовах, описаних в договорі. В результаті суд блокує реєстрацію переходу прав власності на об'єкт до закінчення розгляду справи. Все це плутає карти продавцю. Цілком ймовірно, що у нього є інший покупець, який готовий заплатити за квартиру трохи більше. Або таких покупців кілька, і між ними хочуть влаштувати аукціон, на якому квартира буде продана який запропонував максимальну ціну. (Так, є і така методика продажу квартири: початкова ціна занижена, у покупців виникає ажіотаж, проводиться аукціон і ... нерідко квартира продається за ціною вище середньої. Така вже людська психологія - азарт і емоції відключають мозок, що призводить до невигідною угоді. ) Так ось, судовий позов заморожує операції з квартирою. Продавець втрачає час, тому, швидше за все, погодиться на ваші умови.
• Прийняти нову ціну. Якщо з підвищенням ціни привабливість об'єкта не впала - можливо, має сенс це прийняти. «Прийняти і пробачити», як говорив комедійний персонаж. Якщо ви спілкуєтеся ні з продавцем, а з його ріелтором, то спробуйте вийти на продавця. Не виключено, що власник квартири не підозрює про маніпуляції.

Але викручуванням рук перед операцією займаються не тільки продавці. Іноді цим грішить і покупець. Особливо якщо він має в своєму розпорядженні готівкою і стоїть в ланцюжку угод першим, або «верхнім» на сленгу ріелторів. Продавці змінюють квартиру - наприклад, з однушки переїжджають в двушку. Власники двушки, в свою чергу, купують троячку. Ланцюжок з трьох-п'яти альтернатив не є чимось незвичайним. Якщо «верхній» покупець перед операцією вимагає знижку 50 000-300 000 руб., То високий шанс, що весь ланцюжок згнітивши серце піде на його умови.

Є й інша крайність у підборі квартири. Частина покупців ходять на перегляди місяцями, щось шукають, вибирають, але до авансу справа ніяк не доходить. Ріелтори називають цей різновид покупців «туристами». Попалася відмінна квартира? Метро в пішої доступності, хороші параметри, чисті документи. Продавець поспішає продати і готовий до серйозного торгу. Ось воно, треба брати!

Але «туристи» не до кінця задоволені. Їх мучить думка: а раптом трапиться квартира ще краще! Трошки почекаємо, пошукаємо. Через кілька тижнів (а буває - і місяців) вони можуть схаменутися. Нічого кращого не трапилося, ходити на перегляди набридло, мабуть, має сенс зупинитися на тій самій, першої квартирі. Але пізно, квартира продана. Як правило, від таких клієнтів рано чи пізно відмовляються і ріелтори - час дорого і непоправно. Так що перфекціонізм, пошук ідеального об'єкта в нерухомості може призвести до втрати часу і розчаруванням. Важливо заздалегідь визначити свої пріоритети і змиритися з думкою, що ідеал недосяжний.

До змісту

Складаємо договір купівлі-продажу

Документи зібрані і перевірені? Можна приступати до укладання великого і жахливого договору купівлі-продажу (ДКП). Договір купівлі-продажу надає ріелтор. Також послугу зі складання «красивого» договору надають нотаріуси і юристи. Звертайтеся до професіонала, якому довіряєте.

Є, звичайно, варіант «скачати з Інтернету», але, якщо ви не фахівець, краще відмовитися від таких екстремальних кроків. Якість юридичного контенту в Інтернеті залишає бажати кращого. Абсолютно будь-який договір, який ви там знайдете, необхідно редагувати і допрацьовувати з урахуванням вашої ситуації, законодавства і здорового глузду.

Згідно із законом договір купівлі-продажу повинен бути укладений в простій письмовій формі. Нотаріальне посвідчення не потрібно. Гірше від печатки нотаріуса вам не буде, але і користі небагато. Тим більше що послуга це недешева - до 1% від вартості квартири. Нотаріус вам буде потрібно, тільки якщо ви берете іпотеку - для посвідчення заставної.

Хвилюючу процедуру укладення з продавцем ДКП можна провести в кафе або офісі агентства нерухомості, але краще орендувати переговорну кімнату в банку, через який ви будете проводити розрахунки.

Істотні умови договору купівлі-продажу:

• Точна адреса и характеристики квартири (метраж, поверх). До речі, до Підписання договору прогулятися на самоті и упевніться, что номера будинку та квартири відповідають тім, что вказані в документах продавця. Шахрайство з Серії "показати одну квартиру, а продати іншу» практікується в усьому мире з незапам'ятних часів. Власне, це єдине істотне Умова для ДКП, передбачення Цівільнім кодексом. Если предмет договору визначили, договір вважається Укладення. Інші Важливі умови ДКП:
• Ціна.
• Дата Підписання.
• Терміни та умови фізичної та юридичної звільнення квартири, санкції за невиконання цих умов. Бажано, щоб звільнення квартири відбулося ДО підписання договору купівлі-продажу. На випадок, якщо це не вийде, можна передбачити в договорі, щоб невелика частина суми передавалася продавцеві після виконання цих дій.

Наприклад, ціна квартири 6 млн руб. З них 50 000 руб. ви вносите на авансі, 5,9 млн передаєте через осередок при укладанні ДКП, а останні 50 000 руб. продавець отримує, коли виписується і з'їжджає з квартири.

• Наявність інформації про продавців, покупців, правовстановлюючих документах, розподіл часток в квартирі, що купується.

До договору купівлі-продажу також додається додаток, що описує стан і вміст квартири, бажано з фотографіями. Ви маєте можливість копіювати цю програму з Авансового договору.

Зрідка сторони домовляються про такий варіант: велика частина суми за квартиру вноситься відразу, а залишок покупець виплачує протягом декількох місяців (або років) рівними платежами. Це зручний варіант, коли покупцеві, як водиться, «не вистачає», а кредит з різних причин взяти не можна.

Розстрочка на вторинному ринку - явище вкрай рідкісне і небезпечне для продавця квартири. Якщо покупець, вже отримавши у власність квартиру, перестає платити, важелів тиску на нього у колишнього власника немає. Тільки суд, а це довго і не завжди ефективно. Зате для покупця цей варіант дуже вигідний і зручний. Гроші завтра завжди дешевше, ніж гроші сьогодні! Тому запропонувати продавцеві розстрочку можна, але наполягати не має сенсу. 99% власників відмовляться, і правильно зроблять.

Якщо все-таки ви домовилися про розстрочення, оформляється вона окремо як договір позики. Тобто ДКП складається стандартно, а до нього додається договір позики на суму, якої бракує, прописується термін, періодичність і розміри платежів.