На що слід звернути увагу при покупці землі?

1. Скільки коштує земля в Алмати?
2. Яка ділянка вибрати?

«Дах» запускає цикл статей, присвячений будівництву приватного будинку. Спільно з фахівцями ми розповімо про всі етапи цього непростого процесу, починаючи від вибору ділянки і закінчуючи внутрішньою обробкою готового будинку. Про перший ми розповімо вже сьогодні, повідомляє krisha.kz .

Отже, ви вирішили будуватися. Перед вами стоїть вибір - купити голий земельну ділянку або з вже існуючим будовою, яке без жалю можна знести, а на його місці звести бажаний будинок. Розглянемо плюси і мінуси обох варіантів і їх ринкову вартість.

Скільки коштує земля в Алмати?

Почнемо з того, що зима - вигідне, на думку фахівців, час для придбання нерухомості. Згідно з даними аналітиків нашого сайту, саме в цю пору року можна придбати ділянку в середньому на 15-25% дешевше.

1. Порожній ділянку
У південній столиці знайти такий в центрі або хоча б ближче до нього вкрай складно, а якщо і вийде, то ціна не буде низькою. Крім того, придбати порожній шматок землі в мегаполісі безпосередньо від держави не вийде, так як всі ділянки знаходяться в приватній власності. Тому зараз всі карти на руках у власників, які встановлюють ціну самостійно.

Ціновий діапазон ділянок ІЖС, виставлених на продаж на нашому сайті, на сьогоднішній день варіюється від 260 тисяч до 5 мільйонів тенге за одну сотку. Виводити середній показник по місту не має сенсу, так як він навряд чи буде достовірним. Адже вартість формується в першу чергу в залежності від місця розташування землі. На сьогоднішній день більшість пропозицій припадають на Медеуського (25%), Ауезовскій (23%), Алатауського (17%) і Науризбайскій (15%) райони.

У перших двох, як правило, виставлені на продаж порожні земельні ділянки є колишніми дачі, які з недавнього часу були приєднані до міста, в двох інших - пустирі, які також після отримання статусу міських стрімко забудовуються.

Найдорожчі ділянки, виставлені на продаж, розташовані в Бостандикского районі: пр. Аль-Фарабі, пр. Достик, р-н Ремізовкі, вул. Навої, мкр «Ювілейний», «Баганашил». Мінімальна запитувана вартість становить 2.5 млн тенге за сотку. Найдорожчі ділянки розташовані в Алатауського районі, це мкр «Коккайнар», «Акжар», «Улан», «Таусамали». Тут можна придбати ділянку за ціною від 250 до 500 тисяч тенге за сотку. Такі ж ціни на колись дачні ділянки, переоформлені під ІЖС, в Медеуського і Науризбайском районах.

Плюси придбання порожньої ділянки очевидні - у покупця не виникне додаткових витрат на демонтаж старих будівель і вивіз будівельного сміття. У свою чергу, це значно заощадить час, так як можна буде приступати до будівництва будинку безпосередньо відразу після покупки. По-друге, на голому ділянці можна розгледіти всі його недоліки, наприклад нерівні кордону і стан грунту.

Що стосується мінусів, то тут він один, але великий - розташування. Як ми писали вище, порожні земельні ділянки в Алмати можна придбати, як правило, тільки на околиці міста або в передгірській місцевості. У зв'язку з цим головними складовими вартості будуть наявність асфальтованих під'їзних шляхів до ділянки, що проходять поруч з ним інженерні комунікації і більш-менш розвинена інфраструктура (наявність школи, дитсадка, поліклініки, ТРЦ і т. Д.). На жаль, більшість з виставлених на продаж голих ділянок не відповідають даним вимогам. І якщо з проблемою водопостачання та газифікації влади міста активно борються, то з дорогами та інфраструктурою справи як і раніше погані.

2. Ділянка з старим будовою
В цьому випадку з комунікаціями проблем бути не повинно, як правило, вони вже підведені. Те ж саме стосується під'їзних шляхів. До того ж на час будівництва будинку старе житло може служити тимчасовим місцем проживання для вас або будівельної бригади.

Тут важливо враховувати, що доведеться витратитися на демонтаж будівлі. Послуга ця недешева - від 300 тисяч до 1 млн тенге в залежності від обсягу робіт і типу будови (розбір монолітних, бетонних і цегляних об'єктів обійдеться дорожче саманних або каркасно-комишитових). У копієчку влетить і навантаження будівельного сміття, його вивезення на звалище. Вартість одного рейсу ЗІЛа складе мінімум 15 тисяч тенге, КАМАЗа - 30 тисяч. Додайте сюди оплату послуг вантажників - від 5 тисяч тенге за годину роботи на одного.

Яка ділянка вибрати?

При покупці землі слід звернути увагу на наступні чинники.

форма
За словами головного інженера проектів комітету у справах будівництва і житлово-комунального господарства АТ «КазНІІСА» Ерболат Даукараева, ідеальною формою земельної ділянки для будівництва житлового будинку вважається прямокутник шириною не менше 20 м і довжиною 40 м. Така форма і площа дозволяють втілити в життя будь- стандартний проект будинку з найбільш зручним плануванням і мінімальними витратами на будівництво (чотири основні стіни), а також вдало розташувати на ньому госпбудівлі і розбити сад або город.

Що стосується ділянок вузької Г-образної або іншої нестандартної форми, то тут доведеться витратитися, по-перше, на розробку індивідуального проекту, адже потрібно розмістити будова на ділянці так, щоб не порушувати будівельних, санітарних та протипожежних норм. По-друге, витрати на будівництво будинку виростуть через наявність ламаних стін, які необхідно буде зводити для зручного планування будинку.

Також можуть виникнути складності з орієнтацією будівлі по сторонах світу. Ідеальним вважається орієнтування житлових кімнат на південь (в Алмати це гори). Саме на цю сторону світла архітектори радять звертати вікна спалень. Можна і на схід, але тоді краще запастися тіньовими шторами, так як сонячно буде вже в 5 ранку. Якщо кімнати орієнтовані на захід, то після обіду в них буде жарко, тому слід продумати систему кондиціонування. Північна сторона ідеальна для облаштування нежитлових приміщень: сходів, санвузлів, комор і т. Д.

Якщо ви все ж таки вирішите придбати вузьку ділянку, то тоді вибирайте кутовий. Тобто без сусідів з одного боку. В цьому випадку можна відмовитися від громіздкої огорожі з одного боку і тим самим забезпечити дому краще висвітлення.

Розташування ділянки
При виборі ділянки в передгірській місцевості (тераси) важливо пам'ятати, що зрізати гори не можна! На схилі існує коренева система, яка утримує грунт і забирає на себе більшу частину вологи. Порушивши цю систему, власник будинку піддає себе величезну небезпеку - будинок може знести сель або він просто сповзе вниз. До того ж при такому розташуванні можливе будівництво будівлі тільки на палях, а це дуже затратно.

Мінімальна глибина, на яку необхідно вбити палі, - 20 м, при цьому витрати в порівнянні зі стандартним фундаментом виростуть мінімум в 10 разів. Найкращий і більш безпечний варіант - будівництво будинку з легких матеріалів на фундамент-плиті.

Краще вибирати ділянку на піднесеності і без сусідів над ним, так як це пряма загроза затоплення при пошкодженні, наприклад, водопроводу або каналізації.

Грунт
Ідеальним для будівництва будинку вважається галечник. Будівля на такому ґрунті легко будувати без додаткових витрат на зміцнення, так як зчеплення буде міцним, а усадка будинку - мінімальної. Єдиний мінус - згодом на такому ґрунті виникнуть проблеми з розведенням городу. Галечник характерний для землі в Ауезовском і Бостандикского районах, в інших частіше зустрічаються суглинки і піски.

Якщо ділянка розташована поблизу водойми або грунтові води знаходяться високо, доведеться вкласти чималу суму в гідроізоляцію і зводити високий фундамент, який захистить будинок від затоплення під час паводків.

Перевірити, чи близько розташовані грунтові води, можна легко. Для цього на ділянці потрібно викопати невелику яму глибиною не менше 1 м і почекати дві години. Якщо на дні збереться вода, значить, ґрунтові води поруч.

Для ділянок, розташованих в низинах, характерні висока вологість і рвучкі вітри. Відповідно при будівництві будинку виникнуть додаткові витрати на утеплення стін і гідроізоляцію.

Не слід поспішати з будівництвом будинку на насипних, горбистих ділянках з кутом нахилу 45% протягом 3-5 років. Термінова споруда на заповненій проймі і недостатня усадка грунту можуть привести до перекосу споруди.

комунікації
Великим плюсом для ділянки є наявність необхідних комунікацій: електрики, центральних водопроводу і каналізації, газопроводу або хоча б близьке розташування до них. Отримання дозволу та всіх необхідних технічних умов для їх підведення займе щонайменше місяць, а роботи по їх прокладці фахівцями компаній, що мають на це ліцензію, обійдуться в чималу суму. Так, врізка в газопровід коштує мінімум 60 тисяч тенге, прокладка каналізаційних і водопровідних труб - від 200 тисяч тенге, не включаючи вартість матеріалів (вона залежить від відстані, стану грунту; при прокладці труб під дорогою сума виросте в два рази).

Якщо ділянка розташована в районі, де взагалі немає централізованих комунікацій, то розмір витрат на облаштування власної свердловини, котельні, герметичного септика і покупка генератора може перевищувати навіть вартість самого ділянки.

інфраструктура
Наявність під'їзних шляхів, соцоб'єктів і вуличного освітлення хоч і відносяться до другорядних факторів при виборі ділянки, але грають важливу роль. Немає асфальтованої дороги, значить, дістатися до ділянки буде проблематично, а вже тим більше важкій техніці, яка знадобиться при зведенні будинку. До слова, відсутність під'їзних шляхів безпосередньо впливає на вартість ділянки і може знизити її до 20-50% в порівнянні з аналогічним в цьому ж районі, але зі зручним заїздом.

В кінці хотілося б порадити перед покупкою землі звернутися в акимат і дізнатися, чи не підлягає дану ділянку вилученню для держпотреб, наприклад для прокладки автомагістралі або багатоквартирного будівництва. Проекти детального планування всіх районів розроблені, і інформацію про знесення можна дізнатися по кадастровому номеру ділянки. Також бажано поцікавитися, чи не розташований ділянка на червоній або синій лінії або у водоохоронній зоні. У держакті ці дані не вказані, але можуть стати великою проблемою, оскільки є лініями обмеження. В цьому випадку краще замовити топос'ёмку у ліцензіата.

Про те, які дії зробити перш ніж укладати угоду купівлі-продажу, ми писали раніше і навіть склали для вас пам'ятку .

У наступній статті ми розповімо, куди йти і в які органи звернутися, перш ніж почати будівництво, а також які існують правила розташування об'єктів на ділянці.

джерело: krisha.kz .