Які угоди тепер потрібно оформляти у нотаріуса?

Яку роботу проводить нотаріус при посвідченні угоди?
Змінюється вартість послуг нотаріусів
Думка професіоналів ринку нерухомості
Рекомендуємо прочитати:

На початку червня продавцям і покупцям житла вкотре доводилося спішно вчитися здійснювати операції за новими правилами. Вступили в силу зміни до законодавства, що розвивають почату в грудні минулого року тенденцію включення нотаріусів в оформлення угод з нерухомістю. Зміни відбулися так само швидко і виявилися для ринку такою ж несподіванкою, як прийняті в кінці минулого року норми.

Зміни відбулися так само швидко і виявилися для ринку такою ж несподіванкою, як прийняті в кінці минулого року норми

Ще недавно нотаріально завірені угоди на ринку житла були радше винятком, ніж правилом. З 29 грудня 2015 року набрав чинності закон № 391-ФЗ «Про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації», яким вводиться обов'язкова участь нотаріусів при оформленні ряду угод з нерухомістю. З цього моменту залучати нотаріуса для посвідчення правочину сторони повинні при продажу квартири, серед власників якої є неповнолітні діти, а також якщо продається частка у власності на квартиру сторонній особі.

Після 2 червня 2016 року перелік підлягають оформленню у нотаріуса угод розширився. До їх числа тепер ставляться абсолютно всі угоди з частками в праві власності на нерухомість. Без участі нотаріуса тепер не можна ні продати, ні подарувати, ні обміняти частку в квартирі.

Завіряти угоду в нотаріуса потрібно і в тому випадку, якщо частка у власності на квартиру продається іншій співвласнику. А також коли цілком продається квартира, що знаходиться у спільній частковій власності всіх членів сім'ї. Наприклад, квартира належить в рівних частках двом батькам і дорослим дітям, при її продажу потрібно звертатися до нотаріуса. Якщо цього не зробити, перехід прав не зареєструє Росреестр.

Крім того, оформлення у нотаріуса підлягає відчуження квартир неповнолітніх. На практиці це означає, що без нотаріуса сторонам не можна не тільки продавати квартиру, а й укладати договір міни.

Оформляються у нотаріуса:

угоди по відчуженню (продаж, міна, дарування) часток у праві спільної власності будь-якій особі (в тому числі і одному із співвласників);
відчуження (продаж, міна, дарування) квартири, власником якої є неповнолітня дитина;
угоди, при яких квартира, що знаходиться в загальнопайової власності членів сім'ї (визначені частки кожного з членів сім'ї), продається в цілому.

Чи не вимагається нотаріального оформлення:

при продажу квартири, яка знаходиться у спільній власності подружжя;
при продажу квартири, у якій один власник.

Без нотаріуса не можна не тільки продавати квартиру, а й укладати договір міни.

Одночасно з цим з переліку нотаріальних виявилися виключені угоди, які стосуються майна пайового інвестиційного фонду або того, що пайовим інвестиційним фондом купується. Згідно із законом таке майно перебуває у спільній власності учасників ПІФу, вони контролюються ЦБ, їх не потрібно додатково засвідчувати, що існувала норма була надмірною, тому нотаріальне посвідчення цих угод скасували.

«З 2 червня вступив в силу федеральний закон 172-ФЗ, який вносить зміни в закон" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ", - пояснює нотаріус, член правління Нотаріальної палати Красноярського краю Олена Абрамова. - А з 1 січня 2017 року почнуть діяти ті ж зміни до нового закону про державну реєстрацію нерухомості № 218-ФЗ, який замінить існуючий ».

Яку роботу проводить нотаріус при посвідченні угоди?

На нотаріусів покладено перевірка так званої юридичної чистоти квартири: вони повинні переконатися, що для здійснення угоди немає ніяких юридичних перешкод, що в результаті купівлі-продажу не будуть порушені інтереси третіх осіб. Щоб упевнитися в цьому, нотаріусу потрібно зібрати всі необхідні для продажу документи і перевірити, чи немає в них якихось спірних моментів, які в подальшому могли б привести до визнання угоди недійсною.

«Нотаріальне посвідчення правочину дає підвищену гарантію, - пояснює Олена Абрамова, - щодо фактів, які закріплені документами, засвідченими нотаріально, встановлена підвищена доказова сила. Якщо буде встановлено, що помилка нотаріуса привела до визнання угоди недійсною, матеріальні збитки покупцеві буде відшкодовано ».

При цьому потрібно зазначити, що мова йде про цю конкретну удостоверяемой нотаріусом угоді. Якщо в попередній період при здійсненні операцій були допущені якісь порушення, в результаті чого угода буде оскаржена, ніхто за це відповідальності не несе.

За словами Олени Абрамової, нотаріус також запитує відсутні для проведення угоди документи. «Громадянам потрібно прийти до нотаріуса з правовстановлюючими документами на квартиру, якщо якихось документів не вистачає для здійснення угоди, нотаріус сам буде запитувати ці відомості, - розповідає Олена Абрамова, - ми запитуємо інформацію з ЕГРП, отримуємо не тільки загальнодоступні відомості. Існують реєстри обмеженого користування, з них ми отримуємо інформацію про позбавлення громадян дієздатності, про те, чи є фізична особа банкрутом, про шлюбних договорах і дійсності паспортів.

Скорочено терміни реєстрації права власності на підставі нотаріально посвідчених угод. Якщо документи на реєстрацію в електронному вигляді подає нотаріус, реєстрація займає один день. Якщо громадяни надають документи на реєстрацію самостійно, оформлення прав відбувається протягом трьох робочих днів. З завіреним нотаріусом договором в реєструючий орган може звернутися тільки покупець, без продавців.

Змінюється вартість послуг нотаріусів

Вартість послуг нотаріусів за оформлення угод з нерухомістю складається з двох частин:

державного мита за вчинення нотаріальних дій
і плати за правову і технічну роботу.

Розмір держмита залежить від суми угоди. Згідно зі статтею 333.24 Податкового кодексу РФ, він становить 0,5% від суми договору, але не більше 20 тисяч рублів. Таким чином, при продажу квартири, що належала неповнолітній дитині, вартістю 3 мільйони рублів нотаріальний тариф за посвідчення угоди складе 15 тисяч рублів.

Друга частина оплати - вартість роботи правового і технічного характеру - встановлюється централізовано нотаріальною палатою в кожному з регіонів.

«Зроблено це для того, щоб існував однаковий підхід до визначення плати за послуги, - пояснює Олена Абрамова. - Як показує практика, раніше там, де таких централізовано встановлених тарифів не було, вартість послуг нотаріусів виявлялася вищою, ніж в інших регіонах. Щоб упорядкувати розмір плати за послуги нотаріусів, в цьому році Федеральна нотаріальна палата прийняла акт, обов'язковий для всіх палат суб'єктів Федерації, яким визначено граничний розмір тарифів за правову і технічну роботу. Він різниться в залежності від суб'єкта і орієнтується на значення величини прожиткового мінімуму в тому чи іншому регіоні ».

Максимальний поріг плати за правову і технічну роботу нотаріуса при посвідченні договору, для якого нотаріальна форма оформлення згідно із законом обов'язкове, в Красноярському краї на 2016 рік склав 6 835 рублів.

«На практиці розмір плати, швидше за все, буде менше, п'ять тисяч рублів, - розповідає Олена Абрамова. - У тих випадках, коли договір не обов'язковий для нотаріального посвідчення в силу закону, громадяни звертаються до нотаріуса за бажанням, максимальний тариф за правову роботу встановлений на рівні 13 671 рубля. Передбачається, що він буде істотно нижче і складе дві тисячі рублів ».

Цим же рішенням Федеральної нотаріальної палати встановлено пільги для неповнолітніх на сплату тарифу за правову і технічну роботу. При цьому треба розуміти, що при проведенні операції учасників угоди звільнять від оплати тільки в тій частині частки, в якій квартира належить неповнолітній. Наприклад, якщо квартира знаходиться у спільній частковій власності одного з батьків і одну неповнолітню дитину і продається одному покупцеві, тариф за правову і технічну роботу буде зменшений на одну третину. До сих пір розмір плати за правову і технічну роботу в в Красноярському краї в таких випадках становив 3000 рублів. Ці зміни почнуть діяти з 1 липня 2016 року.

Ці зміни почнуть діяти з 1 липня 2016 року

Думка професіоналів ринку нерухомості

Олексій Лагутін, директор АН «Кром»

Під обов'язкове нотаріальне посвідчення тепер підпадають майже всі угоди на вторинному ринку житла. Воно поширюється на всі ті об'єкти, де є часткова власність. Це угоди з приватизованими квартирами, з квартирами, купленими за участю засобів материнського капіталу. Однією з умов використання материнської виплати є наділення дітей часткою в праві власності на об'єкт.

Причина нововведень, загалом, зрозуміла: державі не вистачає грошей, а ці зміни - можливість отримати досить серйозні кошти. Розмір нотаріального тарифу не такий великий, яким він був в 1998 році, коли вартість послуг нотаріуса становила до 1,5 відсотків від суми угоди. Зараз в середньому витрати сторін складають від 10 до 25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Що стосується того, хто саме повинен оплачувати роботу нотаріуса, продавець чи покупець житла, то питання тут вирішується індивідуально, за домовленістю. У більшості випадків витрати діляться навпіл між власником і покупцем житла. Зміни були введені недавно, усталеної практики поки немає.

Олена Абрамова, нотаріус, член правління Нотаріальної палати Красноярського краю

Закон, що вступив в силу на початку літа федеральний закон 172-ФЗ уточнює ті питання, які виникали на практиці після введення змін в минулому році. Так, законодавцями було визначено, що нотаріальному посвідченню підлягають і ті угоди, при яких свої частки продають всі учасники часткової власності, тобто продається вся квартира, що знаходиться у спільній частковій власності.

Олена Кац, начальник відділу правового забезпечення Управління Росреестра по Красноярському краю

Після введення обов'язкового нотаріального посвідчення ряду угод з нерухомістю правова експертиза, яку проводить Управління Росреестра по Красноярському краю при реєстрації, для нотаріальних угод обмежена. Відповідальність за перевірку законності умов здійснюваної операції в даному випадку несе нотаріус.