Новини дня: Москва відніме у підмосковних дачників землю

На хвилі передвиборної агітації потенційний кандидат на місце мера Москви і губернатора Підмосков'я політик і еколог Максим Шінгаркін заявив представникам ЗМІ, що в разі обрання на будь-яку з цих посад він має намір підняти питання про об'єднання столиці і області в єдину агломерацію, перемістивши її адміністративний центр в Нову Москву. У відповідь на це глава думського комітету з федеративного устрою і питань місцевого самоврядування Олексій Діденко (член партії ЛДПР) зазначив , Що процес розширення меж Москви вже давно запущений. Більш того, чиновник не виключив, що в найближчій перспективі може бути поставлено питання і про освоєння нових територій на південному напрямку.

«СП» звернулася до експертів ринку нерухомості столичного регіону, щоб з'ясувати, чи так необхідно Москві згадане розширення, ніж воно може бути викликане і як вплине на ринок житла в регіоні.

- З точки зору ринку нерухомості, - міркує керуючий партнер компанії «Метріум» Марія Литинецкая, - це скоріше формальний питання. Всі розуміють, що фактично Москва - це агломерація, що включає, як мінімум, всі прилеглі до неї міста-супутники. Чи потрібно їх перетворювати в чергові райони Москви? Це небезпечне рішення. Для ринку нерухомості має значення формальна кордон, що проходить по МКАД, але вона визначається не стільки правовим статусом жителів Москви або Московської області, скільки транспортною доступністю. Об'єднання Москви і Підмосков'я в один регіон мало б сенс хоча б з точки зору перспектив планування територіального розвитку. Якщо фактично мова йде про одну соціально-економічної одиниці, то її розвиток неможливий в умовах роздільних бюджетів, адміністративно-політичних центрів і так далі. Однак регіон вийде занадто великий, керувати ним буде непросто.

Читайте також

Росія Європі: Дякую, якось обійдемося без вашої G8

Захід на кілька років запізнився зі своєю пропозицією до Москви про співробітництво

- Та й завдань з освоєння вже наявної території Тіна вистачить на десятиліття вперед, - упевнений керівник аналітичного центру компанії «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. - Там будується житло, дороги, торгово-розважальні центри, але робочих місць як і раніше немає. Людям доводиться щодня виїжджати в стару Москву, що викликає серйозні транспортні проблеми. Адже якщо пригадати, в районі Троїцька спочатку і збиралися створювати діловий центр столиці - аж до перенесення туди установ федеральних органів влади. Однак нічого подібного не сталося.

- Так що, - вважає керуючий партнер Delta Estate Олена Земцова, - не виключено, що даний проект просто перетвориться на чергову можливість для чиновників і забудовників привласнити собі частину державного бюджету, а чергові приєднані землі чекає не дуже райдужна доля. Приєднуються території - одні з найбільш екологічно чистих, так як там розташовані великі лісові масиви. Але тепер вони безжалісно вирубуються, а на їх місці будуються житлові будинки та автомагістралі. У підсумку в Москві і Підмосков'ї ще більше зросте загазованість і погіршиться і загальна екологічна обстановка. Що стосується поліпшення ситуації на дорогах, то це теж дуже сумнівно. Незважаючи на те, що побудовано багато квадратних метрів нового житла, залишилася серйозна проблема поганої транспортної доступності. Нові будинки вже заселяються, сильно підвищився автомобільний трафік, а дороги в районах залишилися ті ж самі - старі, вузькосмугові шосе. В результаті з'явилися ті ж самі пробки, просто в нових напрямках. Економічний же підтекст у виборі напрямку для розширення стає ще більш очевидним, якщо згадати, що багато хто з приєднаних земель ще в 90-і роки були викуплені великими компаніями, банківськими структурами та чиновниками. Для них це хороша можливість підвищити вартість землі і вигідно продати її багатою Москві під забудову.

«СП»: - Чому в якості потенційного плацдарму для чергового розширення розглядається саме південний напрямок. З якої причини не розглядаються, наприклад, землі на північ від і на захід від столиці?

- Південне і південно-західний напрямки залишаються єдиними, де ще існують великі незабудовані ділянки землі, - звертає увагу Дмитро Таганов. - Я б обмежив цю зону Київським і Новорязанське шосе. Можна було б назвати перспективним північно-західний кластер в районі Мінського і Рубльовського шосе, однак там знаходяться такі селища, як Барвиха, Жуковка, Горки-2 і так далі, жителям яких не хочеться переживати прихід «іноземців», залучених столичним статусом. До того ж в тих краях не так багато вільної землі, оскільки присадибні ділянки в елітних домоволодіннях можуть досягати декількох гектарів. Аналогічним чином можна охарактеризувати зону від Нової Риги до Ленінградського шосе: це локація престижних котеджних селищ, і місцеві жителі не хочуть бачити там ростуть багатоповерхівки і гастарбайтерів в пошуках дешевого житла. На півночі області багато водойм і мало землі - теж не кращий варіант для глобальної забудови. До того ж там розташовані густонаселені міста на кшталт Митищах, Долгопрудного і Хімок, всі соціальні проблеми яких впадуть на плечі столичної влади в разі приєднання цих територій. Подібна ситуація зберігається на сході з Балашихи, Залізничним і іншими містами, де і без того існує щільна забудова і великі проблеми з трафіком.

«СП»: - Як відреагує на це ринок первинної нерухомості столиці і особливо ближнього Підмосков'я?

- Безумовно, - відзначає Марія Литинецкая, - для забудовників житла на території Московської області у МКАД є резон виявитися в адміністративних межах Москви і запропонувати покупцям заповітну «московську прописку». Це дозволить збільшити ціну на свої об'єкти, однак не сильно - транспортна доступність все-таки залишиться більш важливим фактором ціноутворення, коли ми говоримо про настільки віддалених від центру житлових комплексах. Відповідно, девелопери столичних ЖК відчують деяке посилення конкуренції з боку проектів за МКАД, однак воно також не буде критичним. Перш за все зросте протистояння між забудовниками Москви і Московської області, чиї житлові комплекси реалізуються безпосередньо біля кордону МКАД.

- У разі приєднання до Москви нових локацій вартість первинної нерухомості на півдні навряд чи зміниться, - висловлює подібну точку зору генеральний директор IKON Development Євгена Акімова. - Зараз середня ціна квадратного метра в столичних новобудовах за МКАД цілком порівнянна з прайсом на аналогічну нерухомість в тому ж районі. До того ж через високу конкуренцію забудовники навряд чи вирішать завищити ціни. Реакцію після приєднання швидше варто чекати не на первинному, а на вторинному ринку. Саме так сталося після об'єднання з Нової Москвою, коли на хвилі ажіотажу власники нерухомості в Тіна одномоментно підвищили ціни на 5-10%. Однак незабаром купівельна активність повернулася в звичайне русло, а ціни відкотилися назад. Вважаю, саме такий сценарій можливий і на півдні Московської області в разі його приєднання до столиці. Хоча ажіотаж однозначно буде менше, оскільки це вже стане не першим розширенням меж.

«СП»: - Що може статися в разі розширення Москви на південь з тими об'єктами нерухомості, які зараз позиціонуються в цих межах як заміські заміською нерухомістю, будуть якісь зміни?

- На тлі новин про приєднання нових територій ціни на заміські об'єкти в локації можуть стрибкоподібно вирости на 20-25%, - впевнений Дмитро Таганов. - Правда, потім їх вартість може або трохи просісти, або трохи збільшитися, це вже залежить від поведінки гравців ринку. Зараз ми відзначаємо, що середня ціна деяких форматів в Новій Москві - наприклад, ділянок без підряду або таунхаусів, в 1,5-2 рази перевищує дані по області в цілому. Такий варіант розвитку подій теж можливий. Але головне, звичайно, що на приєднаних територіях «загорожі» доведеться несолодко. Це видно по Тіна. Багатоповерхова забудова там активно витісняє малоповерхову, будівництва та висотні квартали впритул підходять до дачних будинках, абсолютно знецінюючи такий «відпочинок на природі». Попит на заміські об'єкти в Новій Москві за минулі шість років впав більш ніж в два рази, тому прихід мегаполісу на нові землі «загорожі» нічого доброго не обіцяє.

- До того ж, - додає Олена Земцова, - велика ймовірність того, що місцеві земельні ділянки, що перебувають у власності пересічних громадян, після приєднання їх до Москви будуть викуповувати, і не факт, що за ринковою ціною. У гіршому випадку - примусово вилучати для міських потреб. Відповідно, в таких умовах мало хто буде зацікавлений купувати земельні ділянки і дачі в цих районах.

Читайте також

Чому на півострові цього літа можна не чекати напливу відпочиваючих

Втім, офіційно, вважає політолог, керівник Центру врегулювання соціальних конфліктів Олег Іванов, про розширення Москви поки говорити явно передчасно, тому що заяви про це звучать від депутатів ЛДПР. При цьому відомо, підкреслює експерт, що саме ця партія часто озвучує позицію влади, так що цілком можна припустити, що вкидання цієї теми в інформаційний простір здійснений для того, щоб з'ясувати ставлення до неї громадянського суспільства і різних політичних груп. А стоїть за ним дійсно Уряд Москви, яке з політичних причин не може офіційно озвучити цю ініціативу.

- До самої ідеї розширення Москви я ставлюся негативно, - зазначає Олег Іванов. - Тому що, по-перше, не можна одночасно ефективно управляти і міської та сільської територіями, у села зовсім інша специфіка. А в Московській області все ще залишається безліч сільських населених пунктів, і очевидно, що в разі об'єднання саме ця місцевість постраждає в першу чергу. По-друге, при об'єднанні керівником такого великого і значимого регіону може стати фігура, яка становить певну конкуренцію, можливо, самому президенту. Тому не впевнений, що ця ініціатива буде підтримана на федеральному рівні, якщо тільки не буде прийнято рішення призначати такого главу безпосередньо главою держави. По-третє, плани по розширенню Москви суперечать численним заявам федеральної влади про розвиток регіонів з низькою щільністю населення, зокрема, Сибіру і Далекого Сходу. Очевидно, що з появою нових московських мікрорайонів відтік населення з провінцій тільки посилиться. Таке розширення ринку житла в столиці призведе до того, що найбільш забезпечені люди з регіонів будуть прагнути переїхати в Москву.

Заміська нерухомість: Діячі культури просять заборонити забудову в околицях Рублево-Успенського шосе