Іпотека для молодої сім'ї: де взяти гроші на початковий внесок

1. Навіщо потрібен початковий внесок
2. Приклад умов кредитування
3. погляд клієнта
4. Де знайти кошти?

Добридень! Сьогодні ми продовжуємо серію матеріалів про іпотеку молодим сім'ям та плануємо висвітлити досить серйозне питання, яке хвилює багатьох майбутніх позичальників. Йтиметься про проблеми з внесенням початкового внеску по кредиту. Не секрет, що накопичити досить велику суму коштів (а початковий внесок становить від 10% від вартості житла) для молодої сім'ї, особливо що має дітей, досить складно. Разом з тим, взяти іпотечний кредит і не робити початковий внесок практично неможливо.

Пільги для молодих сімей при іпотечному кредитуванні, звичайно, включають в себе лояльні умови надання позичок, але в більшості випадків це стосується більш тривалих термінів кредитування і низьких процентних ставок. У питанні початкового внеску банки при цьому умов не змінюють - він повинен становити як мінімум десяту частину від вартості житла, що купується.

Навіщо потрібен початковий внесок

Спочатку поговоримо про саму суть початкового внеску: як визначається його розмір, що він собою являє, і з якою метою банки зобов'язують позичальників сплатити цей внесок.

Отже, початковий внесок - це певна сума (зазвичай виражається у відсотках від вартості товару, що купується, об'єкта нерухомості або автомобіля), яку позичальник зобов'язаний сплатити до укладення з банком кредитного договору. При цьому, як правило, товар, що купується передається в заставу за оформленим кредиту.

Є три основні причини, за якими банки включають в умови кредитування (зараз ми говоримо переважно про іпотечне кредитування) зобов'язання про внесення початкового внеску. Причому в більшості випадків діють відразу всі ці причини:

• підвищення довіри до позичальника з боку банку, поява впевненості в платоспроможності клієнта. Зрозуміло, банки при кредитуванні клієнтів на дуже великі суми, навіть під заставу (а іпотека відноситься саме до таких позиках), прагнуть максимально убезпечити себе. Підтвердження клієнтом свого наміру придбати квартиру і сплачувати щомісячні внески шляхом внесення великої суми власних коштів як не можна краще підходить для цих цілей;
• можливість залагодити юридичні формальності, пов'язані з переоформленням нерухомості і передачею її в заставу. Для роз'яснення сказаного звернемося до стандартною схемою оформлення іпотечного кредиту: прийняття позитивного рішення - оформлення договору купівлі-продажу - оплата частини вартості житла за рахунок початкового внеску - оформлення всіх необхідних документів - повна оплата продавцю. Якщо виключити з цієї схеми початковий платіж, виходить, що або продавцеві потрібно до отримання коштів переоформляти нерухомість на покупця, або банку до оформлення застави перераховувати на рахунок продавця всю суму кредиту. Будь-яке з цих рішень, хоча і має право на життя, але досить складно в реалізації - в більшості випадків і продавець, і банк не підуть на подібні заходи;
• різниця між оціночною і заставною вартістю нерухомості - третя і, напевно, найголовніша причина, по якій банки зобов'язують позичальників сплачувати початковий внесок. Оціночна (вона ж ринкова) вартість житла - це та ціна, по якій на даний момент можна реалізувати нерухомість, що купується. Ця вартість визначається за спеціальними алгоритмами фахівцями банку або незалежної оціночної компанією. Спрощено цю методику можна представити таким чином: в оголошеннях, базах агентств нерухомості, інтернеті фахівці знаходять 10-20 об'єктів, найбільш близьких за параметрами до приобретаемому. Далі «відсікаються» варіанти з мінімальними і максимальними цінами - зазвичай такі пропозиції не відповідають реальній ситуації на ринку. Решта варіанти приводяться до «базисному» виду - тобто за допомогою певних коефіцієнтів робляться коригування на параметри, за якими знайдений варіант відрізняється від оценівемого. Потім підраховується середнє значення, яке і буде служити оціночною вартістю об'єкта нерухомості.

Однак на цьому визначення вартості не закінчується - співробітникам банку належить позначити заставну вартість житла - тобто ту вартість, за якою дана нерухомість буде передана в заставу банку. Заставна вартість завжди нижче оціночної - їх різниця складає так званий «дисконт», який виражається у відсотках від оціночної вартості. Суть дисконту в тому, що він відображає витрати банку на реалізацію квартири або будинку в тому випадку, якщо житло доведеться продавати в рахунок сплати боргу по кредиту. Таким чином, дисконт, який застосовується в тому чи іншому випадку, безпосередньо залежить від характеристик нерухомості - чим ліквідність і востребованней житло, тим простіше і швидше його продати, а отже - тим нижче дисконт. Так, найбільш затребувані об'єкти нерухомості - 1- та 2-трикімнатна квартири в хороших спальних районах, особливо недавно побудовані - матимуть найнижчі дисконти, а отже, найвищу (у відсотковому співвідношенні) заставну вартість.

Варто сказати, що для позичальника застосування банком дисконтів не обіцяє нічого хорошого: адже в якості кредиту надається сума не більше, ніж заставна вартість житла, а заплатити за квартиру доведеться повну вартість, яка навряд чи буде набагато нижче середньоринкової (а отже, і оцінної) . Різниця між вартістю житла і його заставної сумою і представляє в цьому випадку розмір початкового внеску.

Приклад умов кредитування

Як приклад наведемо умови однієї з найпривабливіших програм по кредитуванню іпотеки для молодих сімей від Ощадбанку .

Кредит видається молодим сім'ям - таким, в яких хоча б один з подружжя молодше 35 років. Максимальний термін кредитування - 30 років, процентна ставка від 10,5%, додаткові комісії відсутні. Сума кредиту від 45 тисяч рублів.

Додаткова перевага програми - можливе залучення созаемщиков, що є великим плюсом для молодої сім'ї. Крім того, дохід можна підтвердити довідкою за формою банку.

Але разом з тим, є у цієї програми і істотний недолік - необхідність внесення початкового внеску (мінімум 10%).

погляд клієнта

Зауважимо, що в застосуванні початкових платежів для клієнта є певна вигода: адже в тому випадку, якщо у позичальника є можливість внести власні кошти, сума кредиту значно зменшується. Внаслідок цього знижуються і щомісячні платежі, і переплата по кредиту.

Але в більшості випадків умова по оплаті початкового внеску ставить позичальника в досить складні умови. Особливо це стосується молодих сімей, дохід яких зазвичай недостатній для накопичення великих сум. Крім початкового внеску, позичальникові і так належить понести досить великі витрати: на незалежну оцінку нерухомості, оформлення документів, оплату страховки, після заселення - на ремонт і покупку необхідних меблів і техніки. При цьому не варто забувати про те, що вже через місяць після оформлення кредитного договору має бути внесено перший платіж по кредиту.

Зрозуміло, в таких умовах багато позичальників шукають можливості зменшити початковий внесок або знизити власні витрати по його сплаті. Саме про такі способи, особливо - придатних для молодих сімей - і піде мова нижче.

Де знайти кошти?

Отже, молода сім'я планує оформити іпотечний кредит або навіть отримала позитивне рішення від банку. Однак на внесення початкового внеску власних коштів не вистачає (або планується направити наявні кошти на інші цілі - наприклад, ремонт в купленій квартирі). Як же можна вирішити цю проблему?

1. Подальші накопичення. Таке рішення - найочевидніше і вигідне як для позичальника, так і для банку. Якщо є можливість, то ми рекомендуємо відкласти оформлення кредиту на деякий час і зайнятися накопиченням коштів безпосередньо на початковий платіж. Як показує досвід багатьох сімей, цільові накопичення займають зовсім небагато часу навіть у сімей із середнім доходом, при цьому після оформлення кредиту ви не будете мати інших зобов'язань, крім платежів по іпотеці. Мінус такого рішення - в тому, що з покупкою житла доведеться почекати.
2. Нецільовий кредит в банку на суму, достатню для внесення початкового внеску. Плюси: не доведеться витрачати власні кошти, є можливість взяти кредит також на додаткові витрати. Мінуси: з'являється велика закредитованность - доведеться оплачувати борг за кількома кредитами. Крім того, банки можуть не надати іпотечний кредит при вже діючому нецільовому - адже дохід сім'ї обмежений, і на платежі за всіма кредитами може не вистачити коштів.
3. Оформлення іпотечного кредиту без початкового внеску. Зауважимо відразу, що, по-перше, таких пропозицій на ринку дуже мало. По-друге, всі вони відрізняються високими процентними ставками і комісіями. Зрозуміло, в таких умовах говорити про які-небудь пільгових умовах для молодих сімей не доводиться.
4. Додаткова застава за кредитом може стати чудовим способом збільшити суму кредиту і при цьому уникнути сплати початкового внеску.
   В якості додаткової застави може виступати наявна у власності позичальника або близьких родичів нерухомість, рідко - автотранспорт (справа в тому, що термін служби і час зносу машин набагато менше, ніж середня тривалість іпотечного кредиту). За рахунок додаткової застави нерухомості у позичальника є можливість збільшити суму кредиту - адже максимальна заставна сума буде розраховуватися як сукупність заставних вартостей всіх об'єктів нерухомості.
5. «Молодій родині - доступне житло». Ця державна програма дозволяє отримати державну субсидію, сума якої розраховується виходячи з кількості членів сім'ї, включаючи дітей. На жаль, на придбання житла отриманих коштів не вистачить, але на оплату початкового внеску їх направити можна.
   Щоб стати учасником програми, молодій сім'ї досить подати до уповноважених органів заяву і зібрати необхідні документи. Головний мінус - тривалий розгляд документів, бюрократизація всіх етапів прийняття рішення. З цієї причини варто питанням отримання субсидії зайнятися заздалегідь, до подачі заявки на кредит і підбору житла. Втім, всі недоліки «перекриваються» основною перевагою такого способу - субсидія надається державою безоплатно. Таким чином, позичальник не тільки уникає необхідності сплачувати початковий внесок з власних коштів, а й зменшує вартість покупки, суму кредиту, а внаслідок - і переплату по позиці.
6. Материнський капітал. Зрозуміло, підходить такий спосіб тільки тим сім'ям, в яких народилася друга (або наступний) дитина, при цьому вони які раніше не оформляли материнський капітал.
   Як і субсидія молодій сім'ї, материнський капітал надається безоплатно, а сума його достатня не тільки для оплати початкового внеску, але і для зниження суми кредиту - в 2013 році сума материнського капіталу становить понад 400 тисяч рублів, і з кожним роком вона індексуються. Є у материнського капіталу ще одна позитивна риса - на відміну від субсидій, його оформлення поставлено «на потік» і не вимагає збору численних документів і тривалого очікування. Варто зауважити, що скористатися коштами материнського капіталу в цілях оплати початкового внеску по іпотеці можна негайно, відразу після його оформлення. В інших випадках доведеться чекати терміну 3 років після народження 2-ї дитини і видачі сертифіката.

Як можна бачити, способів уникнути сплати початкового внеску за рахунок власних коштів досить багато, при цьому деякі з них надаються досить привабливими, особливо для молодих сімей. У наших наступних статтях ми обговоримо інші актуальні проблеми, що стосуються іпотечного кредитування молодих сімей, і дамо рекомендації з оформлення кредитів такого роду.